| BASES DEL MODELO | ||||
| Variables clave que sustentan la proyección financiera. | ||||
| Variable | Valor | Unidad | Referencia | |
| PARÁMETROS DE LA PROPIEDAD | ||||
| Número de habitaciones | 84 | habitaciones | Edificio 1 | |
| Días por año | 365 | días | Estándar | |
| Noches disponibles por año | noches | Calculado | ||
| VARIABLES DE INGRESO | ||||
| Tarifa promedio diaria (ADR) Año 1 | 155 | USD | Posicionamiento 4★ MOD by Sonesta | |
| Crecimiento anual de ADR | 1.9% | % | Incremento conservador anual | |
| Ocupación Año 1 | 70.0% | % | Ramp-up estabilizado primer año | |
| Incremento anual de ocupación | 2.0% | % | Ramp-up gradual hasta estabilización | |
| Ocupación máxima estabilizada | 88.0% | % | Ocupación tope Año 10 | |
| Ingresos A&B (% ingreso habitaciones) | 6.5% | % | Alimentos y bebidas — formato servicio limitado | |
| Ingresos otros departamentos (%) | 3.5% | % | Coworking, paddle club, rooftop, otros | |
| COSTOS DEPARTAMENTALES | ||||
| Costo de habitaciones (% ingresos) | 22.0% | % | Housekeeping, lavandería, amenidades | |
| Costo A&B (% ingresos A&B) | 33.0% | % | Costo de alimentos y bebidas | |
| Costo otros departamentos (%) | 46.0% | % | Costos variables otros departamentos | |
| GASTOS OPERATIVOS NO DISTRIBUIDOS | ||||
| Administración y generales (% ingresos) | 10.0% | % | Personal administrativo y gastos generales | |
| Electricidad Año 1 (CEPM) | 257544 | USD | Tarifa CEPM aplicable | |
| Otros servicios básicos Año 1 | 99798 | USD | Agua, gas, residuos | |
| Telecomunicaciones Año 1 | 32933 | USD | Internet, telefonía, sistemas | |
| Mantenimiento (% ingresos) | 1.8% | % | Mantenimiento preventivo y correctivo | |
| Marketing Año 1 | 150000 | USD | Inversión inicial de apertura | |
| Marketing estabilizado (Año 4+) | 50000 | USD | Inversión estabilizada post-apertura | |
| Inflación anual de gastos | 3.5% | % | Promedio histórico IPC República Dominicana | |
| COMISIONES DE FRANQUICIA Y OPERACIÓN | ||||
| Royalty Sonesta (% ingresos habitaciones) | 5.0% | % | Comisión de franquicia MOD by Sonesta | |
| Fondo de marketing Sonesta (%) | 2.5% | % | Aporte al fondo de marketing de la marca | |
| Reservas Sonesta (%) | 1.5% | % | Sistema central de reservas | |
| Honorario base operador HCI (%) | 3.0% | % | Honorario base de operación hotelera | |
| Honorario incentivo operador (% GOP) | 10.0% | % | Honorario por desempeño sobre utilidad operativa | |
| CARGOS FIJOS Y RESERVAS | ||||
| Seguros Año 1 | 109778 | USD | Pólizas hoteleras | |
| Impuesto sobre la propiedad | 0 | USD | Exento bajo Ley CONFOTUR 158-01 | |
| Reserva FF&E (% ingresos) | 4.0% | % | Reserva para reposición de mobiliario y equipamiento | |
| ESTRUCTURA DE CAPITAL Y RETORNOS | ||||
| Total de tickets (Edificio 1) | 600 | tickets | Pool fraccionado de inversión | |
| Precio por ticket | 10000 | USD | Precio actualizado abril 2026 | |
| Capital total a recaudar | USD | Calculado | ||
| Retorno período de construcción | 5.0% | % | Fijo durante construcción | |
| Retorno operativo Años 1-2 | 10.0% | % | Fijo por contrato | |
| Retorno operativo Años 3-5 | 12.0% | % | Fijo por contrato | |
| Prima al cierre Año 5 | 10.0% | % | Capital original + 10% de prima | |